详解成都宽窄巷子:文化商业街区就要这样做运营!

摘要: 文化商业街区就要这样做运营……

11-08 20:38 首页 商业地产观察

宽窄巷子堪称经典。除了本文涉及内容外,大环境+人口量是前提。近年来众多地县级城市动不动就以宽窄巷子为例提出主张,忽略大环境,造成乱象。

2008年6月,为期三年的宽窄巷子改造工程全面竣工,修葺一新的宽窄巷子由45个清末民初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落组成,为宽窄巷子梳理出更清晰的气质:闲在宽巷子,品在窄巷子、泡在井巷子。






总体定位:再现老成都的生活韵味




1、宽巷子——老成都的“闲生活”。


宽巷子代表了最成都、最市井的民间文化;原住民、龙堂客栈、精美的门头、梧桐树、街檐下的老茶馆……构成了宽巷子独一无二的吸引元素和成都语汇;宽巷子,呈现了现代人对于一个城市的记忆。



2、窄巷子——老成都的“慢生活。”


改造后的窄巷子展示的是成都的院落文化,以简洁朴素的街面设计突出道路两旁院落的精致,以植物结合建筑的形式,营造出安静的氛围。



3、井巷子——成都人的“新生活”。


通过规划改造,井巷子是宽窄巷子的现代界面,是宽窄巷子最开放、最多元、最动感的消费空间。






总体布局




宽窄巷子项目由三条步行街组成,且中间用通道连通,实现了人气,商业的互动,也显得非常人性化。另外,在宽窄巷子两端分别设置了东广场和西广场,起到聚集人气的效果、提供促销场地等作用。


步行街长约400米,宽巷子宽以6-7米居多,窄巷子宽度为4米,街巷距离适宜聚集人气。

宽窄巷子总体布局





建筑特色和改造方式




宽窄巷子拥有四合院式建筑、川西建筑、民国时期建筑、中西合璧式建筑,不同建筑风格的混合使宽窄巷子拥有很高的艺术价值。



对宽、窄、井巷子中的每一个院子的建筑质量、建筑所蕴含的历史文化与建筑价值进行评估与分类,按照“修旧如旧,落架重修”的原则,力求尽可能的保留古建筑,还原历史建筑的本来面目。


改造后,宽窄巷子内部新旧建筑混杂,约有20%的老建筑得以保留,40%进行更新,其余40%均为新建。



青砖墙、高门楼、花墙裙等的保留和翻新,既体现了南方川西民居的特色,也包含了北方满蒙文化的内涵。新建建筑以青砖、灰瓦、棕木为主要材料。在总体上呼应了原有老院子的特色。有部分店铺设置了大面积的落地玻璃和钢结构支撑,具有现代感。





商业分析方式




1、业态分析

  宽窄巷子商业街商业业态总结

街道

宽巷子

窄巷子

井巷子

功能定位

情景消费游憩区

精致生活品味区

时尚动感娱乐区

业态种类

以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、特色企业会所、SPA等情景消费游憩区

窄巷子形成以各西式餐饮、轻便餐饮、咖啡、艺术休闲、健康生活馆、特色文化主题店为主题的精致生活品味区。

井巷子形成以酒吧、夜店、甜品店、婚场、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区

目标客户

针对休闲怀旧游客

针对时尚精致消费游客

针对年轻休闲人群


(1)宽巷子商业业态


商业和文化景观占比为7:3,除去挂摊,共有20余家商家。


 宽巷子业态一览表

餐饮

休闲(茶楼)

购物

旅馆

文化艺术类

50%

25%

10%

5%

10%


宽巷子前半段人气旺盛,后半段的文化旅游景点人气冷清,人流极易因第一条通道流至窄巷子。整体规划上,商业占比为70%



整个街区消费档次偏高档,私家会所占餐饮类半数,由于茶铺的占道经营,破坏了街区形象,高端商业所需的私密性受到影响。低端商业集中在川式茶铺和小吃,及旅游纪念品。业态多样,特色鲜明。



2)窄巷子商业业态


窄巷子的商业与文化景观占比约为64,共有20余家商家。


窄巷子业态一览表

餐饮

休闲

购物

其他

17%

53%

26%

4%

窄巷子的总长与宽巷子相当,街道宽度为4到5米。街道中段较窄,后段宽阔。左右两侧建筑高度大概为7米左右,落差变化幅度在30%以内。



和宽巷子相比,商家分布较散,整个街区时而为热闹的商家,时而为院落墙壁,其中文化景点和住宅的穿插,使得节奏跌宕起伏,富有韵律。



2、商业配置规模


宽窄巷子商业街商业配置规模总结

街道

长度/m

街道宽度/m

建筑高度/m

经营面积/

商户数量/

户均面积/

宽巷子

400

6-7

6-7

/

20余家

10-120

窄巷子

400

4-5

6-7

/

20余家

8-20

井巷子

不详

/

/

/

不详

不详






商业运营模式




1“政府、公司、商户”三位一体运营机制


宽窄巷子的运营模式采取“三位一体”的方式,概括来说便是政府经营环境、企业经营市场、民众经营文化。



2、文化是宽窄巷子之魂


成都原真文化是宽窄巷子的灵魂及核心吸引物:盖碗茶、精美的门头、梧桐树、院落、茶馆、川剧等等这一幕幕老成都原真文化氛围,是构成宽窄巷子吸引力的


3、游客互动增加灵气


宽窄巷子每条街道上都有与游客互动的元素:浮雕墙、雕塑等与游客互动的元素能调动游客的情绪





景观分析




1、景观定位

2、景观分区



通过诉说故事的手法将宽窄巷子的景观节点联系在一起,共同讲述“少城”历史文化,塑造清凉舒适的氛围,给外来参观者传递真实的历史记忆。



3、植物


植物景观主要通过立面造景的形式,此外也有树池、花池等形式。通过不同植物种类的选择,营造出四季不同的季相景观。



4部品


 树池:在宽窄巷子中,街道较窄的区域,设计平躺的树池,以保障道路的畅通,而在重要景观节点以及道路较宽的区域则设计抬高式的树池,兼具座椅功能,同时还可以将街道空间划分,丰富街道空间层次。



花箱:花箱统一以木质的形式出现,以细部设计相区别,花箱的摆放多为单个摆放,在重要景观节点处,则以两个一组或三个一组的形式出现,花箱之间通过高差处理,景观层次清晰,具有较好的视觉效果。



灯具:宽窄子与井巷子街道宽度较宽,庭院灯多用灯柱的形式,窄巷子街道较窄,多用壁灯的形式,传统工艺式灯具与现代工艺式灯具结合。


窗花:雕花、橱窗、铁花墙、照片墙



6、铺装


通过某些节点的特色铺装,吸引游客驻足于此处,增加游客对周围商铺的关注度。此类铺装形式对游客有一定的引导作用。



7、交通流向


宽巷子——窄巷子——井巷子,三条街并行,中间有连通的道路,游客可以从宽巷子中间通道穿过窄巷子,也可以从窄巷子中间穿过宽巷子。



文章来源:山东张振鹏

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