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首页  »  西安楼市  »  房源多了房价稳了,买房“难”度为何却有增无减?

摘要: 都说刚需被伤,谁愿为刚需“疗伤”?!


当前的西安楼市购买力应该说是刚需为主,随着政府抑制外地投资炒房客群、引进优秀人才、落户条件放宽等政策的持续出台,在外地投资客被“驱逐”出西安市场的同时,在西安新落户的外地人也为市场增加了更多的刚性需求,但市场却不是刚需市场!


每一次的调控,无论是业界人士,还是民间观察员们,都会说“伤”了刚需,都在劝刚需们买房要趁早,不要犹豫看准了就下手。房价涨幅活跃时,刚需们可是看得心惊胆战,好不容易盼到房价涨幅趋稳,却发现买房的“难”度没减反增,问题出在哪?


01

首付利率提高,审批严放款慢


银行对房贷的审批在刚进入下半年时,就开始趋严从紧,发展到目前,已不是能不能获批的问题,而是利率上浮,房款普遍慢,少则一个月多则几个月放不下款来!仅是因为额度紧张?


消息显示,目前,目前西安的多家银行,如建行,招行、中行、农行、工行等,针对首套房贷客户,利率均有所上浮,最高上浮5%。而买首套房的群体是谁?本地户籍年轻群体、外来大学生留在西安的、各种原因来西安发展而落户西安的,都是实实在在的刚需啊!


银行怎么做的呢?以建行为例,首套房贷利率按最低首付来付的话,上浮5%。首付款如果能在五成以上,上浮2%。贷款利率上浮多少还要看购房者的征信和资质、房屋面积以及所购楼盘等多项条件,具体情况具体分析。而刚需群体的特殊情况,往往大多数人又不是银行眼里的“优质客户”,这就更增加申请商业贷款的难度!


房贷利率的上浮直接导致购房门槛的提高。以贷款100万元、贷款30年计算,按照等额本息还款法计算,每月应还5307.27元。如果贷款利率较基准上浮5%后,每月应还5460.26元。两者相比,利息成本总计高出约5.5万元,每月月供增加153元。这对刚需来说,长年累月的“压力”也不能忽视!


除此之外,各家银行的放款时间也在延长。多家银行近期房贷发放时间都在1个月以上,甚至有三四个月的。这对买房人的心里影响可想而知,交了首付款,贷款批不下来,或者要求临时提高首付,万一凑不齐,房子买不成,开发商又不退款或者说是购房人违约,怎么办?


刚需置业首套首付比例虽未提高,但贷款利息提高;审批趋严,放款慢,是否存在对刚需的“歧视”?银行虽面临贷款额度紧张的问题,但在有限的额度中,是否应该向刚需倾斜,优先考虑刚需人群?


02

刚需盘房价是否应理性一些?


开发商是幸福的,虽然在政府面前是“弱势”的,但在购房人面前绝对是强势的。手握房子的定价权,房价说涨就涨,说调就调,签订的购房合同及附加协议,绝大多数没有商量的余地,一句“制式的”,令购房人气结:谁不知道其中的“奥妙”呢!对大多数房企来说,按约履行,即便有个别“霸王条款”也就罢了。


不难发现,在一波房价行情起来之后,西安一夜之间没有了“刚需盘”和“改善盘”之分,房价也没有了梯度之别,从房价上看,大家似乎都差不多了!你一平米卖一万,我卖超过九千!在房价制定上,只有想不到,没有做不到的!


于是,当周边出来一个新盘,价格在9000时,原本只值7000的盘,迅速调价,与之看齐,至于产品的品质之间有何差异,目标人群是否一致,不做考虑;当周边一块地拍出高价之后,马上调高房价500元/㎡,不仔细分析地价高的原因,不看拿地房企将在配套上承担什么义务和责任,也不看自己是否对产品增加了哪些价值;当看到买房人不得已选择自己时,成交量稍高一些了,感觉“卖得快了”,不行,要调价……


此类情况,别说在西安主城区,在沣东新城,在浐灞,在高陵,在临潼,甚至在周至,均不同程度存在。不少刚需购房人反映,千挑万选看中了一套房,好不容易凑齐了首付,却忽然发现,房价“变脸”了,总价提高了,首付同步提高,还用不成公积金,办不下商业房贷……于是,一声叹息!


刚需的纠结,刚需的痛,刚需盘们是否能真正理解?


03

城市周边区域去寻找乐园?


数据显示,8月份,西安主城区在售房源的整体均价已经到了9600元/㎡。这虽不能完全反映实际情况,但能说明问题。这个均价,与刚需的期待差距交到。不久前,本微的一份千人参与的调查显示,刚需群体接受8000元/㎡占40%,能接受8000-10000元/㎡的占40%,西安主城区的房价已经接近刚需接受价的上限!


那么,刚需们都到主城区以外的区域去买房?这说起来似乎是一个可以考虑的问题。高房价实际上起到了“挤压”的作用,即一些专业人士和民间观察人士所言,刚需们可以到目前价格较低的区域,如泾渭工业园、高陵区、纺织城、沣东新城西部、沣西新城、秦汉新城、临潼、航天基地二期等区域去买房,那里的房价总体上比较低,主力均价在4500-7000元/㎡,因区域和产品差异局部稍高。


问题是,在西安主城区上班工作,目前就跑到这些地方去买房生活,上下班如何解决?并未家家有自驾车,公交系统不发达,存在较大的不便;地铁也是停留在规划上,开工建设的目前尚在少数,通车还要至少等待上2-4年,远水难解近渴!租房?不是长久之计,再说租金也不低,房源也没那么多;公租房?租金倒是便宜,但之能解决很小的一部分人,且多为单身人士,而且目前公租房所在较为偏远,公共交通尚存在较大不便,生活配套上也不甚完善。


西安主城区确实没有适合刚需购买的楼盘了吗?绝不是!就产品设计、品质配置、服务内容等主要的方面考量,本质上是刚需盘的数量不少,至少约有四分之一,焦点在于其房价比其本质虚高至少2000-3000元/㎡!不是刚需买不起,也不是刚需不爱它,而是落花有意流水无情——它不爱刚需!


04

难解的结:刚需市场刚需却买不到房!


前面说到,目前的西安市场购买力以刚需为主,这是政策环境导致的,也是吻合西安发展趋势的。但是,房价上却已“去刚需化”,这不能不说在目前西安楼市以刚需为主的市场状态下的一个令人看不懂的“怪诞”情势!


刚需盘们不爱刚需!在银行放贷慢,成交量走低的态势下,部分已偏离原本“刚需定位”的楼盘,不可避免将出现问题,而且可能会很快到来。从近期的市场态势看,这绝不是危言耸听。


钻钻政策执行面的空子,让不具备买房资格的人能买,只能勉强应付一时;寄希望于在压力达到临界点时,限购解除,这恐也不现实,房地产大势所致,行情的变化周期已远远缩短。部分楼盘是否能扛到在下一波行情到来之时,疑问不小、不容乐观!


目前的市场,应该说抓住了刚需就有了一切。怎么抓住呢?关键在于刚需盘们能否回归刚需本质,给期待的刚需一个选择你的理由!接下来,会不会出现纯刚需新盘呢?答案是肯定的!不急的刚需们不妨稍作等待!


编辑=秦木  编审=徐红



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